Bij de aankoop van een bestaand onroerend goed betaalt men notariskosten die zijn berekend op de prijs van het goed. Behalve dat de ingebouwde keuken, de inbouwvaatwasser of de afzuigkap geen dragende muren zijn. Deze roerende elementen kunnen uit de berekening van de overdrachtsbelasting worden gehaald, op voorwaarde dat er een nauwkeurige formaliteit wordt gerespecteerd vanaf het compromis van verkoop.
Vast aan het gebouw of demontabele meubels: de grens die alles verandert
Men komt vaak dezelfde kortsluiting tegen: “de ingebouwde keuken is aftrekbaar van de notariskosten”. In de praktijk zijn alleen de demontabele elementen of elementen die als roerend worden beschouwd aftrekbaar. Een granieten werkblad dat in de muur is verankerd, een achterwandtegels of een gemetselde opbergkolom blijven elementen die aan het gebouw zijn toegevoegd. Ze maken deel uit van het onroerend goed in fiscale zin.
Ook interessant : Hoe een pet te kiezen die geschikt is voor kale mannen om zich tegen de zon te beschermen
Wat de situatie verandert, is de werkelijke mogelijkheid om het element te verwijderen zonder de woning te beschadigen. Een inbouwoven kan worden losgekoppeld en uit zijn meubel worden gehaald. Een Amerikaanse koelkast die in een niche staat, ook. Alles wat zonder werkzaamheden kan worden gedemonteerd, valt onder de aftrekbare roerende goederen.
Hetzelfde principe geldt voor de hele woning. Niet-verankerde badkamermeubels, demontabele planken, afneembare lampen volgen dezelfde logica als de keuken. Zoals de website Le Top Immobilier uitlegt, bepaalt het onderscheid tussen meubels en onroerend goed naar bestemming de hele aftrekprocedure.
Aanvullende lectuur : Nachtelijke afbouw: hoe het geven van borstvoeding te stoppen voor een betere nachtrust?
Ingebouwde keuken en notariskosten: een dossier samenstellen dat de notaris accepteert
De notaris is niet verplicht om een fantasielijst te accepteren. In 2026 ligt de bewijslast bij de koper en de verkoper: er moeten concrete stukken worden overlegd om elke regel van roerende goederen die van de verkoopprijs is afgetrokken te rechtvaardigen.
De documenten die vóór het compromis moeten worden verzameld
De lijst van roerende goederen moet worden bijgevoegd bij de belofte of het compromis van verkoop, niet op het laatste moment bij de notaris worden toegevoegd. Elk element staat erop met zijn beschrijving, zijn staat en zijn geschatte waarde. Aankoopfacturen vormen het sterkste bewijs.
- Nauwkeurige beschrijving van elk element (merk, model, afmetingen indien relevant) met vermelding van het jaar van verwerving
- Toepassing van een afschrijvingscoëfficiënt die consistent is met de leeftijd en de werkelijke slijtage van het materiaal
- Originele aankoopfacturen of, bij gebrek daaraan, een onderbouwde schatting die door de notaris is goedgekeurd vóór ondertekening
Zonder factuur blijft de aftrek mogelijk, maar is deze kwetsbaarder in geval van controle. Sommige notarissen accepteren een redelijke schatting als deze overeenkomt met de prijzen op de tweedehandsmarkt. De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de notariskantoren.
De kwestie van de waardering
Het overwaarderen van de roerende goederen om de aftrek kunstmatig te verhogen is een reëel risico. De belastingdienst kan de transactie herkwalificeren als de opgegeven waarde van de roerende goederen onevenredig lijkt ten opzichte van de totale prijs van het goed. Een keuken die acht jaar geleden is geïnstalleerd, is niet meer waard dan de nieuwprijs.
De vastgestelde waarde moet consistent blijven met de staat, de leeftijd en de tweedehandsprijs van de elementen. Men past doorgaans een geleidelijke afschrijving toe: een vijf jaar oud huishoudelijk apparaat verliest een aanzienlijk deel van zijn oorspronkelijke waarde. Het is beter om conservatief te blijven dan een herziening te veroorzaken.
Concreet berekenen van de besparing op de overdrachtsbelasting
De notariskosten bij de aankoop van een bestaand goed vormen een aanzienlijk deel van de acquisitiekosten. Het merendeel van deze kosten komt overeen met de belastingen die aan de staat en de gemeenten worden betaald. Het verlagen van de belastinggrondslag door de roerende goederen uit de vastgoedprijs te halen, vermindert mechanisch deze rechten.
Laten we een eenvoudig geval nemen. Een appartement dat wordt aangeboden met een recente ingebouwde keuken met oven, vaatwasser, koelkast, afzuigkap, magnetron en demontabele opbergmeubels. Als we het geheel waarderen op enkele duizenden euro’s (in overeenstemming met de facturen en de slijtage), valt dit bedrag buiten de berekening van de overdrachtsbelasting.
De besparing beperkt zich niet tot de belastingen. De honoraria van de notaris, die proportioneel op de prijs worden berekend, dalen ook. Bij een correct gewaardeerde keuken krijgen we een korting die, hoewel niet spectaculair, gemakkelijk de kosten van een verhuizing of een kleine aanvullende uitrusting dekt.
Inventaris van aftrekbare roerende goederen: verder dan de keuken
Men richt zich vaak op de ingebouwde keuken, maar andere elementen van de woning vallen onder dezelfde logica van aftrek van notariskosten.
- Huishoudelijke apparaten die niet in de keuken zijn ingebouwd (wasmachine, droger geplaatst in een berging)
- Demontabele badkamermeubels, niet-verankerde spiegels, opbergkolommen op poten
- Afneembare lampen, binnenjaloezieën, gordijnstangen
- Tuinmeubilair of buitenuitrusting die met het goed wordt verkocht (afneembare pergola, vaste barbecue op wielen)
De volledige inventaris moet op een uniek document staan, ondertekend door beide partijen. Elk vermeld element verlaagt de basis van de overdrachtsbelasting, op voorwaarde dat dezelfde waarderingsrigor wordt gerespecteerd als voor de keuken.
Fiscale impact voorbij de aankoop: verkoop en gemeubileerde verhuur
De aftrek van roerende goederen bij de aankoop heeft gevolgen die verder gaan dan de eenvoudige dag van de ondertekening. In het geval van verkoop komt de aankoopprijs die wordt gebruikt voor de berekening van de meerwaarde van onroerend goed overeen met de vastgoedprijs exclusief roerende goederen. Concreet kan een lagere vastgoedprijs de belastbare meerwaarde bij de verkoop verhogen.
Voor investeerders in gemeubileerde verhuur (LMNP) speelt het onderscheid tussen roerende en onroerende goederen ook een rol bij de berekening van de aftrekbare kosten. De bij de aankoop geïdentificeerde roerende goederen kunnen afzonderlijk worden afgeschreven, wat een fiscaal voordeel oplevert dat over meerdere jaren wordt verspreid.
Voordat men de aftrek van roerende goederen bij de aankoop maximaliseert, is het nuttig om de globale impact op de belasting van bezit en verkoop te simuleren. Een goede afweging houdt rekening met beide perspectieven, niet alleen met de onmiddellijke besparing op de notariskosten.