Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt man Notarkosten, die auf dem Preis der Immobilie basieren. Allerdings sind die Einbauküche, die integrierte Geschirrspülmaschine oder die Dunstabzugshaube keine tragenden Wände. Diese mobiliären Elemente können aus der Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herausgenommen werden, vorausgesetzt, es wird ein präziser Formalismus bereits im Kaufvertrag eingehalten.
Fest verbaute Elemente oder abbaubare Möbel: die Grenze, die alles verändert
Man stößt oft auf die gleiche Kurzformel: “Die Einbauküche ist von den Notarkosten abziehbar”. In der Praxis sind nur die abbaubaren Elemente oder solche, die als Möbel gelten, abziehbar. Eine im Mauerwerk verankerte Granitarbeitsplatte, ein Fliesenspiegel oder eine gemauerte Staubox bleiben fest mit dem Gebäude verbunden. Sie gehören steuerlich zur Immobilie.
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Was die Situation verändert, ist die tatsächliche Möglichkeit, das Element zu entfernen, ohne die Wohnung zu beschädigen. Ein Einbauherd wird abgeklemmt und aus seinem Möbelstück herausgenommen. Ein amerikanischer Kühlschrank, der in einer Nische steht, ebenfalls. Alles, was ohne bauliche Maßnahmen demontiert werden kann, zählt als abziehbares Mobiliar.
Das gleiche Prinzip gilt für die gesamte Wohnung. Nicht verankerte Badezimmermöbel, abnehmbare Regale, abnehmbare Leuchten folgen der gleichen Logik wie die Küche. Wie die Website Le Top Immobilier detailliert, bestimmt die Unterscheidung zwischen Möbel und Immobilie nach Bestimmung die gesamte Abzugspraxis.
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Einbauküche und Notarkosten: ein Dossier erstellen, das der Notar akzeptiert
Der Notar ist nicht verpflichtet, eine fantasievolle Liste zu akzeptieren. Im Jahr 2026 liegt die Beweislast beim Käufer und Verkäufer: Es müssen konkrete Unterlagen vorgelegt werden, um jede Position des abgezogenen Mobiliars im Verkaufspreis zu rechtfertigen.
Die Unterlagen, die vor dem Kaufvertrag gesammelt werden müssen
Die Liste des Mobiliars muss dem Versprechen oder dem Kaufvertrag beigefügt werden, nicht im letzten Moment beim Notar hinzugefügt werden. Jedes Element ist mit seiner Beschreibung, seinem Zustand und seinem geschätzten Wert aufgeführt. Die Kaufbelege sind der solideste Nachweis.
- Präzise Beschreibung jedes Elements (Marke, Modell, Maße, falls relevant) mit Angabe des Erwerbsjahres
- Anwendung eines Alterswertminderungsfaktors, der mit dem Alter und dem tatsächlichen Verschleiß des Materials übereinstimmt
- Original-Kaufbelege oder, falls nicht vorhanden, eine begründete Schätzung, die vor der Unterzeichnung vom Notar genehmigt wurde
Ohne Rechnung bleibt der Abzug möglich, ist jedoch bei einer Kontrolle fragiler. Einige Notare akzeptieren eine angemessene Schätzung, wenn sie den Preisen auf dem Gebrauchtmarkt entspricht. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Notariatskanzlei.
Die Frage der Bewertung
Eine Überbewertung des Mobiliars zur künstlichen Aufblähung des Abzugs ist ein echtes Risiko. Die Finanzbehörde kann die Transaktion neu klassifizieren, wenn der erklärte Wert des Mobiliars im Vergleich zum Gesamtpreis der Immobilie unverhältnismäßig erscheint. Eine Küche, die seit acht Jahren installiert ist, hat nicht mehr den Neupreis.
Der angesetzte Wert muss mit dem Zustand, dem Alter und dem Gebrauchtpreis der Elemente übereinstimmen. In der Regel wird eine schrittweise Abwertung angewendet: Ein fünf Jahre altes Elektrogerät verliert einen erheblichen Teil seines ursprünglichen Wertes. Es ist besser, konservativ zu bleiben, als eine Nachprüfung auszulösen.
Konkrete Berechnung der Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer
Die Notarkosten bei Bestandsimmobilien machen einen erheblichen Teil der Erwerbskosten aus. Der Großteil dieser Kosten entspricht den an den Staat und die Kommunen gezahlten Steuern. Die Reduzierung der steuerlichen Basis, indem das Mobiliar vom Immobilienpreis abgezogen wird, verringert mechanisch diese Abgaben.
Nehmen wir einen einfachen Fall. Eine Wohnung, die mit einer modernen Einbauküche angeboten wird, die einen Herd, eine Geschirrspülmaschine, einen Kühlschrank, eine Dunstabzugshaube, eine Mikrowelle und abnehmbare Stauraummöbel umfasst. Wenn man das Ganze auf einige tausend Euro (in Übereinstimmung mit den Rechnungen und dem Verschleiß) bewertet, wird dieser Betrag aus der Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herausgenommen.
Die Ersparnis beschränkt sich nicht auf die Steuern. Die Gebühren des Notars, die proportional zum Preis berechnet werden, sinken ebenfalls. Bei einer korrekt bewerteten Küche erhält man eine Ermäßigung, die, ohne spektakulär zu sein, leicht die Kosten für einen Umzug oder eine kleine zusätzliche Ausstattung deckt.
Inventar des abziehbaren Mobiliars: über die Küche hinaus
Man konzentriert sich oft auf die Einbauküche, aber auch andere Elemente der Wohnung fallen unter die gleiche Logik der Abzugsfähigkeit der Notarkosten.
- Nicht in die Küche integrierte Elektrogeräte (Waschmaschine, Trockner in einem Abstellraum)
- Abnehmbare Badezimmermöbel, nicht verankerte Spiegel, freistehende Stauraumsäulen
- Abnehmbare Leuchten, Innenjalousien, Gardinenstangen
- Gartenmöbel oder Außenanlagen, die mit der Immobilie verkauft werden (abnehmbare Pergola, feststehender Grill auf Rollen)
Das vollständige Inventar muss in einem einzigen Dokument aufgeführt sein, das von beiden Parteien unterzeichnet wird. Jedes aufgelistete Element reduziert die Basis der Grunderwerbsteuer, vorausgesetzt, die gleiche Bewertungsgenauigkeit wie bei der Küche wird eingehalten.
Steuerliche Auswirkungen über den Kauf hinaus: Wiederverkauf und möblierte Vermietung
Der Abzug des Mobiliars beim Erwerb hat Auswirkungen, die über den einfachen Tag der Unterzeichnung hinausgehen. Im Falle eines Wiederverkaufs entspricht der für die Berechnung des Immobiliengewinns herangezogene Kaufpreis dem Immobilienpreis ohne Mobiliar. Konkret kann ein niedrigerer Immobilienkaufpreis die steuerpflichtige Wertsteigerung beim Wiederverkauf erhöhen.
Für Investoren in möblierte Vermietung (LMNP) spielt die Unterscheidung zwischen Mobiliar und Immobilie ebenfalls eine Rolle bei der Berechnung der abziehbaren Kosten. Das beim Kauf identifizierte Mobiliar kann separat abgeschrieben werden, was einen steuerlichen Vorteil über mehrere Jahre hinweg generiert.
Bevor man den Abzug des Mobiliars beim Kauf maximiert, ist es sinnvoll, die globalen Auswirkungen auf die Steuerlast und den Wiederverkauf zu simulieren. Eine gute Abwägung berücksichtigt beide Horizonte, nicht nur die unmittelbare Ersparnis bei den Notarkosten.